خانه‌ی فروشی در تورنتو از همیشه کمتر است؛ با این بحران چه باید کرد؟
گرانی سرسام‌آور خانه در تورنتو برای همه عادی شده است؛ درست مثل اینکه همه در فصل زمستان منتظر بارش برف هستند. حتی دلایل این گرانی نیز تا حد زیادی برای کارشناسان، دست‌اندرکاران و مسئولان کانادایی روشن است. در میان دلایل زیادی که وجود دارد، موضوع عرضه مسکن، یکی از اصلی‌ترین مواردی است که به آن اشاره می‌شود.
این مطلب تلاش می‌کند نگاه عمیق‌تری به این بحران داشته باشد و به خوانندگانش توضیح دهد که کمبود عرضه خانه، چرا به وجود آمده و می‌تواند چه مشکلاتی را برای کلان‌شهرهای کانادا از جمله تورنتو به وجود آورد.
سال گذشته در بازار مسکن تورنتو شاهد پدیده‌ای بودیم که حقیقتاً در یک بازار آزاد نباید اتفاق بیفتد. در حالی که قیمت‌های مسکن با رشدی انفجاری روبرو بود، تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده به شکل چشمگیری کاهش یافت.
آمارها گواه عرضه پایین مسکن است
ساخت مسکن جدید در سال گذشته ۴۶ درصد کاهش داشت. حتی در مناطق نزدیکی مانند همیلتون و اوشاوا که شاهد یکی از سریع‌ترین رشد قیمت‌ها در تمام کشور هستند، پروانه‌های ساخت صادر شده به ترتیب ۲۹ و ۱۴ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که میانگین رشد قیمت در این مناطق اکنون به نقطه‌ی اوج ۷ / ۲۲ درصد رسیده است.
به نظر می‌رسد که ونکوور نیز مشکل مشابهی را تجربه می‌کند.
توماس دیویدوف، از مرکز اقتصاد و املاک شهری در دانشگاه بریتیش کلمبیا می‌گوید: «هنگامی که ظرف یک سال ۴۰ درصد افزایش قیمت دارید، مسلماً جرثقیل‌ها باید آسمان منطقه را فرا بگیرند. در ونکوور چنین چیزی نمی‌بینید.»
عوامل اصلی پایین بودن عرضه؛ افکار عمومی و مقررات
خب، پس جریان چیست؟ چرا میزان عرضه، با وجود چنین سود سرشاری، پا به پای تقاضا جلو نمی‌آید؟ به گفته‌ی بسیاری از کارشناسان، پاسخ را باید در سیاست‌گذاری‌های محلی و مخالفت‌های افکار عمومی در مقابل ساخت‌وساز جستجو کرد؛ امری که پروژه‌های مسکن را متوقف ساخته و موجب افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها شده است. این برای کشوری که جمعیت آن سالانه بیش از ۳۰۰,۰۰۰ نفر افزایش می‌یابد، اصلا چیز خوبی نیست.
چند پدیده باعث شعله‌ور شدن رشد قیمت‌ها شده است. نیمباییسم Nimbyism (مخالفت مردم با ساخت و سازها در نزدیکی محل‌های سکونت‌شان) و سیاست‌های محدودسازی استفاده از زمین، دو مورد عمده به شمار می‌آیند.
پدیده‌ی نیمباییسم Nimbyism (که از حروف اول کلمات عبارت «not in my back yard» گرفته شده است) افزایش تراکم در محلات موجود داخل شهر‌ها را دشوار ساخته است. تورنتو و ونکوور، که در کانادا بیشترین نیاز را به افزایش تراکم دارند، شاهد بیشترین فعالیت‌ها از سوی نیمبای‌ها NIMBYs هستند.
گروه ساختمان‌سازی و مسکن BILD GTA که یک گروه فعال در صنعت ساخت و ساز تورنتو است، اخیراً اعلام کرد: «مخالفت‌های مردم در مقابل متراکم‌سازی، چالش رو به رشدی در تورنتوی بزرگ است و آیین‌نامه‌های قدیمی منطقه‌بندی نقش چشمگیری در این مشکل ایفا می‌کند.»
کمربند سبز و توقف رشد شهری
مقررات منطقه‌بندی، که به دهه‌ی ۱۹۵۰ برمی‌گردد، برخی محلات را به کلی قفل کرده و فعالیت‌های ساختمانی جدید را به طور مؤثری متوقف ساخته است؛ و از قرار معلوم این چیزی است که ساکنان این محلات می‌خواهند.
اما توقف ساخت و سازها در این مناطق دیگر در میان انتخاب‌های ما قرار ندارد. طراحان شهری در سال‌های اخیر، تمرکز خود را از ایجاد زیرساخت‌های جدید به کنترل گسترش افقی شهر معطوف ساخته‌اند و این رویکرد، دیر یا زود، منجر به ایجاد ساختارهای جدید و متراکم‌تر در محلات موجود خواهد شد.
کمربند سبز Greenbelt کمربندی ۸,۰۰۰ کیلومتر مربعی است که ناحیه‌ی تورنتوی بزرگ یا GTA را در بر گرفته و همیشه از سوی بسیاری از مردم به عنوان تلاشی دوراندیشانه برای پایان دادن به گسترش افقی شهر ستایش شده است.
در این طرح یک «کمربند سفید» از زمین‌های قابل توسعه در داخل Greenbelt پیش‌بینی شده است، اما شهرداری‌ها ناچار خواهند بود که بیشتر این زمین‌ها را صرف پروژه‌های ساختمانی با تراکم بالا کنند؛ آن هم در مناطق حاشیه‌ای شهر که هنوز بزرگراه‌ها و سیستم‌های حمل و نقل عمومی ایجاد نشده است. این امر باعث به وجود آمدن عدم تعادل عرضه و تقاضا می‌شود و قیمت‌ها را بالا میبرد.
نگاهی مقایسه‌ای به ونکوور
در ونکوور نیز با شرایط مشابهی روبرو هستیم. به گفته‌ی «آن مک‌مولین» از مؤسسه‌ی توسعه‌ی شهری، دو سوم شهر برای خانه‌های ویلایی، که قیمت متوسط آنها اکنون از ۵ / ۱ میلیون دلار گذشته، منطقه‌بندی شده است. به عبارت دیگر، اکنون دو سوم ونکوور برای ثروتمندان، یا فرزندان صاحب‌خانه‌هایی که شانس خرید در زمان مناسب را داشته‌اند، کنار گذاشته شده است.
در همین حال، سیاست‌های فدرال دو دولت اخیر، در جهت سخت‌گیری بیشتر در قوانین وام مسکن حرکت کرده است، که این نیز توانایی پرداخت خریداران را کاهش می‌دهد.
شاموبیل ایکاب یک اقتصاددان کانادایی است و می‌گوید: «این گونه سیاست‌ها به سود کسانی است که پیشاپیش در بازار حضور دارند.» او با اشاره به مقررات جدید دولت لیبرال در خصوص وام‌گیرندگان، چنین پیش‌بینی می‌کند: «قشر جوان و قشر ضعیف جامعه از پس آزمون فشار stress test بر نخواهند آمد.»
خریداران اکنون نسبت به دوران قبل از تصویب مقررات جدید، برای خرید همان خانه نیاز به ۲۰ درصد پول بیشتر دارند (یا به عبارت واقع‌بینانه‌تر، ناچارند به خانه‌ای ۲۰ درصد ارزان‌تر بسنده کنند.)
اگر مشکل ما کمبود خانه است، دشوارتر کردن مقررات اعطای وام مسکن نمی‌تواند راه حل آن باشد. مردم به اندازه‌ای که بتوانند وام خواهند گرفت، یا به اندازه‌ای که بتوانند اجاره خواهند داد. در هر صورت، همه نیازمند جایی برای زندگی هستند.
خریداران، در مواجهه با کمبود مسکن ناشی از سیاست‌های دولت، اکنون وام‌های بزرگتری می‌گیرند و اینگونه است که کانادایی‌ها، در میان مردمان تمام کشورهای عضو G7، بدهکارترین هستند.
اقتصاددان‌هایی مانند ایکاب و پیمانکارانی مانند BILD، از سیاست‌گذاران درخواست دارند که اجازه‌ی ساخت و سازهای بیشتری بدهد؛ حال یا با ایستادگی کردن در برابر نیمباییسم و بالا بردن تراکم در محلات و یا با آزاد گذاشتن گسترش افقی شهر. برخی اقتصاددانان نیز پیشنهاد می‌دهند که دولت مجدداً به ساخت مسکن‌های اجتماعی روی بیاورد، چرا که از نظر آنها، این رویه یکی از دلایل مناسب بودن قیمت خانه‌ها در بازار آزاد است.
انتخاب هیچکدام از این گزینه‌ها از لحاظ سیاسی آسان نخواهد بود، اما حقیقتاً جایگزین‌های دیگری وجود ندارد.
اما در هر صورت، سیاست‌های دولت باید تغییراتی به خود ببیند. در غیر این‌صورت، با نشاط‌‌ترین شهرهای کانادا از لحاظ اقتصادی، در معرض خطر خفه کردن رشد خود و صدمه زدن به رؤیای کانادایی خانه‌دار شدن، قرار خواهند گرفت.
این مطلب نخستین بار در تاریخ 16 فوریه ۲۰۱۷ در شماره 76 هفته‌نامه‌ی آتش چاپ تورنتو منتشر شده است. این شماره نشریه را می‌توانید از اینجا دانلود کنید. لینک مطلب هم در سایت آتش اینجاست.
