اگر قصد خرید ملک برای سرمایه‌گذاری و اجاره دادن دارید، این ۱۲ پرسش را باید قبل از گرفتن وام از وام‌دهنده خود بپرسید
بازار مسکن کانادا در حال تجربه موج تازه‌ای از ورود سرمایه‌گذاران است؛ کسانی که به‌دنبال خرید املاکی با هدف ایجاد درآمد از طریق اجاره دادن آنها هستند. روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا گزارش داده، سهم وام‌های مربوط به املاک چندواحدی (Multi-units) طی یک سال گذشته ۱۵ درصد افزایش داشته؛ نشانه‌ای از رشد روزافزون علاقه سرمایه‌گذاران برای ورود به این حوزه.
اما گرفتن وام برای ملک اجاره‌ای، برخلاف وام مسکن برای خانه شخصی، قوانین و پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. برای همین، چه سرمایه‌گذار تازه‌کار باشید و چه کسی که قصد دارد پورتفوی املاک اجاره‌ای خود را گسترش دهد، باید از وام‌دهنده خود سؤالات دقیق‌تری بپرسید.
این پرسش‌ها دقیقاً برای چه کسانی است؟
این راهنما برای دو گروه اصلی مفید است:
۱. سرمایه‌گذاران تازه‌کار
کسانی که اولین‌بار قصد خرید یک ملک برای اجاره دارند. این افراد باید بدانند چه مقدار پیش‌پرداخت نیاز دارند، چطور درآمد اجاره‌ای در ارزیابی وام لحاظ می‌شود، آیا HELOC (کردیت لاین بر اساس دارایی خانه) در دسترس است یا نه، و شرایط بازپرداخت زودهنگام چگونه خواهد بود.
۲. سرمایه‌گذاران در حال گسترش پورتفوی (Portfolio Builders)
افرادی که پیش‌تر املاک اجاره‌ای داشته‌اند و می‌خواهند پورتفوی خود را بزرگ‌تر کنند. برای این گروه، دانستن سقف تعداد املاک قابل وام‌گیری، ترتیب بهینه استفاده از وام‌دهنده‌ها، برنامه‌های مخصوص دارایی خالص بالا، و سیاست‌های مربوط به شرکت‌های مالک ملک بسیار حیاتی است.
اگر شما هم جزو یکی از این دو گروه هستید و یا در نظر دارید به یکی از این دو گروه بپیوندید، حتما این ۱۲ سوال را از وام‌دهنده خود باید بپرسید
وام‌دهنده چگونه نسبت بدهی به درآمد را محاسبه می‌کند؟
برخی بانک‌ها درآمد کل املاک اجاره‌ای شما را در نظر می‌گیرند و مازاد درآمد را به عنوان منبع قابل قبول می‌شمارند.
برای چند ملک می‌توانم وام بگیرم؟
بسیاری از وام‌دهندگان بزرگ مانند بانک‌ها فقط برای تا ۴ یا ۵ ملک وام می‌دهند، در حالی‌که برخی وام‌دهندگان غیربانکی یا موسسات مالی جایگزین B Lenders، این سقف را تا ۱۲ ملک یا بیشتر افزایش می‌دهند؛ البته معمولاً با نرخ بهره بالاتر.
آیا مشاور وام شما تجربه کافی دارد؟
بهتر است با کسی کار کنید که حداقل ۱۰ میلیون دلار وام برای املاک اجاره‌ای در یک سال اخیر تأمین کرده است.
آیا HELOC ارائه می‌دهید؟
کردیت لاین مبتنی بر دارایی خانه (HELOC) می‌تواند برای پرداخت پیش‌پرداخت ملک بعدی مفید باشد. اما اکثر وام‌دهندگان آن را برای املاک اجاره‌ای نمی‌پذیرند.
آیا ارزیابی اجاره بازار Market Rent Appraisals را قبول دارید؟
برخی وام‌دهندگان به‌جای اجاره فعلی ملک، که ممکن است پایین باشد، اجازه می‌دهند شما از ارزیابی اجاره بازار Market Rent Appraisals استفاده کنید. این یعنی بانک درآمد اجاره‌ای بالاتری برای شما در نظر می‌گیرد، که باعث کاهش نسبت بدهی به درآمد می‌شود و در نتیجه، گرفتن وام برایتان آسان‌تر خواهد بود.
آیا برنامه‌ای برای افراد دارای دارایی خالص بالا دارید؟
بعضی بانک‌ها با پیش‌پرداخت ۳۵ درصد و دارایی‌های بالا، سخت‌گیری کمتری روی بدهی دارند.
کردیت لاین Credit Line چگونه محاسبه می‌شوند؟
برخی بانک‌ها کل سقف کردیت شما را بدهی فرض می‌کنند، برخی فقط مبلغ استفاده‌شده را.
آیا به شرکت‌های مالک ملک، وام می‌دهید؟
وام گرفتن به نام شرکت، معمولا دشوارتر و با نرخ بالاتر است، به‌ویژه اگر بخواهید لاین آف کردیت امن Secured Line Of Credit هم داشته باشید.
شرایط بازپرداخت زودتر از موعد چیست؟
برخی بانک‌ها جریمه زیادی برای بازپرداخت زودهنگام وام ثابت دریافت می‌کنند.
آیا محدودیت در نوع ملک دارید؟
املاکی مانند Airbnb، املاک ترکیبی Mixed-Use، خوابگاه دانشجویی و خانه‌های روستایی اغلب مورد قبول نیستند.
توصیه پایانی برای سرمایه‌گذاران آینده‌نگر
اگر هدف شما ساخت یک پورتفوی بزرگ از املاک اجاره‌ای است، نحوه استفاده از بانک‌ها و وام‌دهندگان اهمیت زیادی دارد. با وام‌دهندگانی شروع کنید که محدودتر، اما ارزان‌تر هستند. وگرنه ممکن است همین امروز وام بگیرید، ولی فردا امکان دریافت وام دیگر را از دست بدهید.
در نهایت، با توجه به تغییرات احتمالی در جمعیت، تعرفه‌ها و عرضه مسکن، بازار اجاره ممکن است خیلی زود بهبود یابد. سرمایه‌گذاران موفق معمولاً پیش از آنکه اجماع بازار شکل بگیرد، وارد عمل می‌شوند.
