نشانههای تازهای در بازار مسکن کانادا دیده میشود؛ اما آیا باید خوشبین بود یا هنوز زود است؟
دادههای تازه نهاد صنفی مشاوران املاک کانادا CREA، نشان میدهد بازار مسکن کانادا در اکتبر نه سقوط کرده و نه جهش؛ اما نشانههایی از بازگشت آرام تقاضای واقعی دیده میشود. فروشها ۹ دهم درصد بالا رفته، در شرایطی که بیکاری نزدیک ۷ درصد است و رشد جمعیت عمداً کند شده. اما آیا این را میتوان به آغاز تغییر مسیر تعبیر کرد؟
در این مقاله، Daniel Foch، نویسنده و کارشناس شناختهشده بازار مسکن کانادا، کوشیده به همین پرسش پاسخ دهد.
به گفته او، در سمت عرضه، لیستینگها ۱.۴ درصد کم شده و نسبت فروش به عرضه جدید به ۵۲.۲ درصد رسیده. آیا بازار در حال تنگشدن تدریجی است؟ موجودی هم روی ۱۸۹ هزار واحد و «ماههای موجودی» روی ۴.۴ ماه ثابت مانده؛ سطحی که معمولاً قبل از نقطه چرخش دیده میشود.
قیمتها نیز نشانهای از توقف تعدیل دارند: HPI فقط ۲ دهم درصد بالا رفته و افت سالانه به ۳ درصد رسیده. آیا بخش اصلی اصلاح قیمتی تمام شده؟
از سوی دیگر، بازار کار ضعیف و نااطمینانی بازنگری USMCA در ۲۰۲۶ همچنان سایه انداختهاند. سقفگذاری مهاجرت موقت نیز ریسک بازار اجاره را پایین آورده، اما آیا کمبود در بخشهای مختلف بازار ادامه خواهد داشت؟
در سیاستگذاری، حذف GST و شرط کاهش Development Charges میتواند آینده ساختوساز را تغییر دهد؛ اما آیا اثر آن در کوتاهمدت دیده میشود؟
برای دیدن پاسخ این پرسشها و تحلیل کامل Daniel Foch، این گزارش را بخوانید.
در تحلیلی تازه از دادههایی که نهاد صنفی مشاوران املاک کانادا CREA برای ماه اکتبر اعلام کرده، Daniel Foch، نویسنده و کارشناس شناختهشده بازار مسکن کانادا، تصویری ارائه میدهد که بازار نه سقوط میکند و نه توان صعود قاطع دارد؛ بازاری که پس از بیش از یک سال آشفتگی، اکنون میان نشانههای مقاومت و ضعف معلق مانده است.
او تأکید میکند آنچه برخی «نقطه عطف بازار» میدانند، در واقع بیشتر حاصل عملکرد نیروهای سیاسی، اقتصادی و جهانی است، تا فقط اعداد یک ماه.
فروش مسکن در اکتبر ۹ دهم درصد رشد کرد؛ ششمین افزایش در هفت ماه اخیر. در یک اقتصاد معمولی، چنین عددی معنای خاصی ندارد؛ اما در اقتصادی که بیکاری نزدیک ۷ درصد و رشد جمعیت عمداً کاهش یافته است، همین افزایش کوچک نشانهای مهم تلقی میشود.
بازگشت خریداران به بازار و میز مذاکره واقعی است، هرچند سطح معاملات هنوز نسبت به سال گذشته پایینتر است و رفتار محتاط خریداران، همچنان مشهود است.
در سمت عرضه، لیستینگهای جدید ۱.۴ درصد کاهش یافت و نسبت فروش به عرضه جدید از ۵۱ درصد به ۵۲.۲ درصد رسید. این عدد هنوز از میانگین تاریخی ۵۵ درصد فاصله دارد، اما، مسیرِ تدریجیِ بازار به سمت تنگتر شدن را نشان میدهد؛ تنگشدنی که برخلاف شرایط اقتصادی پرریسک، از سوی تقاضای مصرفی خانوارها هدایت میشود نه سرمایهگذاران.
ثبات شکننده موجودی و توقف تعدیل قیمتی
سطح موجودی در پایان اکتبر به ۱۸۹ هزار واحد رسید؛ تقریباً برابر با میانگین فصلی بلندمدت. شاخص «ماههای موجودی» نیز برای چهارمین ماه پیاپی روی ۴.۴ ماه باقی ماند؛ کمتر از میانگین ۵ ماهه. Foch میگوید این ثبات ظاهراً ساده، در واقع وضعیت ظریفی را نمایش میدهد که پیش از تغییر جهت بازار دیده میشود: بازاری که نه وارد بحران عرضه میشود و نه اشباع میماند، بلکه در یک محدوده باریک درجا میزند.
در قیمتها نیز نشانههای توقف تعدیل دیده میشود. HPI در اکتبر ۲ دهم درصد رشد داشت و افت سالانه قیمتها به ۳ درصد رسید؛ کمترین ریزش از مارچ. متوسط قیمت ملی اکنون ۶۹۰ هزار دلار است؛ حدود ۱.۱ درصد کمتر از سال پیش. Foch میگوید بخش مهمی از اصلاح قیمتی پشت سر گذاشته شده، و بازار وارد فاز «ثبات همراه با احتیاط» شده است.
نیروهای کلان: بازار کار ضعیف، سایه USMCA و جمعیت رو به کندی
تحلیل Foch نشان میدهد که بازار مسکن در خلأ عمل نمیکند. اقتصاد کانادا طی ماههای اخیر ۶۰ تا ۷۰ هزار شغل ایجاد کرده، اما بخش بزرگی از آنها پارهوقت بوده و بیکاری نزدیک ۷ درصد پابرجاست. رشد ۴ درصدی دستمزدها کمک میکند تقاضای پایه حفظ شود، اما اعتماد لازم برای خریدهای پرریسک ایجاد نمیکند.
او همچنین هشدار میدهد که بازنگری توافق USMCA در ۲۰۲۶ میتواند نااطمینانی بزرگی برای تولید و اشتغال ایجاد کند. خانوارها امروز خبرهای تجاری و سیاست خارجی را بهاندازه نرخ بهره دنبال میکنند، چون هر تکان در تجارت میتواند مستقیماً امنیت شغلی آنان را تهدید کند.
سیاستهای جمعیتی اخیر، بهویژه سقفگذاری بر ساکنان موقت، رشد جمعیت را به کمترین سطح چند دهه اخیر رسانده، که نتیجه آن کاهش فشار ناگهانی بر بازار اجاره، رشد جزئی نرخ خالی و انتقال بخشی از ریسک از بازار بوده است. با این حال، برخی بخشهای خرد بازار همچنان با کمبود مواجهاند و رفتار مصرفکنندگان در سراسر کشور یکدست نیست.
سیاستهای فدرال و مسیر چندساله ساختوساز
به باور Daniel Foch، نویسنده و کارشناس شناختهشده بازار مسکن کانادا، سیاستهای جدید دولت فدرال هم فرصت و هم پیچیدگی ایجاد میکند. حذف GST برای خریداران خانههای نوساز، بخشی از هزینه اولیه خانوادههای نسل خانهاولی را کاهش میدهد، اما چون فقط شامل واحدهای تازهساز میشود، اثر آن بر بازار خانههای دست دوم محدود است.
اقدام مهمتر از نگاه او، مشروطکردن بودجه مسکن فدرال به کاهش Development Charges در استانهاست؛ اقدامی که اگرچه اثر کوتاهمدت ندارد، اما ساختار تأمین مسکن در کانادا را در سالهای بعد تغییر خواهد داد. استانها باید قوانین را اصلاح کنند، سازندگان باید پروژههای خود را از نو محاسبه کنند و بانکها باید دوباره به پایدار بودن سیاستها اعتماد کنند. این فرآیند زمانبر است، اما میتواند ظرفیت ساختوساز را واقعیتر و قابل اتکاتر کند.
حرف آخر نویسنده: بازاری که حرکت میکند، اما بدون هیجان
نهاد صنفی مشاوران املاک کانادا CREA، معتقد است نرخهای بهره در حال نزدیکشدن به محدودهای هستند که بازار را به حرکت درآورند؛ وضعیتی که برای بازگرداندن بخشی از خریداران کافی بوده است. Foch اما با تاکید بر احتیاط میگوید: «بهار ۲۰۲۶ بازاری خواهد بود که جلو میرود، اما آرام و بدون شور و هیجان؛ بازاری متأثر از سیاست، اقتصاد و روان جمعی خریداران.»
بهگفته او اکنون سؤال اصلی این نیست که آیا خریداران برمیگردند؛ بلکه این است که با چه مقیاس و چه سطحی از اعتماد بازمیگردند.
