همه چیز درباره‌ی خرید، فروش و زندگی در کاندو
کاندو بخشی از فرهنگ زندگی مسکونی در کاندوست، شاید نزدیک‌ترین تعبیر در این باره که به گوش ما آشنا به‌نظر برسد، آپارتمان‌نشینی باشد، اگرچه ممکن است تفاوت‌هایی هم داشته باشد.
در این مجموعه مقالات ما به همه آن مواردی که مربوط به زندگی در کاندو در کانادا باشد می‌پردازیم، از خوبی‌ها و دردسرهای آن می‌گوئیم، از اختیارات و مسئولیت‌های شما به عنوان مالک یا ساکن یک کاندو حرف می‌زنیم.
با این وعده که در پایان این مجموعه مقالات، آن را به صورت یک کتاب الکترونیک منتشر خواهیم کرد.
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
زندگی در کاندومینیوم می‌تواند گزینه‌ی جذابی برای خرید مسکن باشد. چراکه اغلب مقرون‌به‌صرفه است و شخص دیگری بیشتر کارهای نگهداری و تعمیرات، همچون پارو کردن برف و تعمیر بام را برعهده دارد.
بسیاری از کاندومینیوم‌ها، امکانات امنیتی بیشتری نسبت به خانه‌ها دارند و گستره‌ی وسیعی از امکانات برای فعالیت‌های اجتماعی، سرگرم‌کننده و تفریحی فراهم می‌کنند.
اما خریداران باید، پیش از خرید، از مشکلات و ملاحظات متعدد مرتبط با خرید و سبک زندگی کاندومینیوم آگاه باشند. مالکیت کاندومینیوم بسیار متفاوت است با مالکیت خانه‌ای که به طور معمول عرصه و اعیان آن تحت مالکیت صاحب‌خانه است.
این مطلب به شما کمک می‌کند تا این نوع خاص از مالکیت را بهتر بشناسید و خودتان را برای یک زندگی آرام و موفق در کاندومینیوم آماده کنید.
کاندومینیوم چیست؟
«کاندومینیوم»، برخلاف انواع ساختمان، به نوعی از مالکیت قانونی اشاره می‌کند. کاندومینیوم عموما به‌صورت واحدهایی در ساختمان‌های مسکونی مرتفع تصور می‌شوند، اما می‌توانند درعوض به‌صورت‌های زیر هم باشند:
- ساختمان‌های مسکونی غیرمرتفع (کمتر از چهار طبقه)
Low-Rise Residential Buildings – Fewer Than Four Storeys
- مجتمع‌های املاک طبقاتی مشترک یا هم‌ردیف
Townhouse Or Rowhouse Complexes
- کاندومینیوم یک‌طبقه‌ی روی‌هم‌چیده
Stacked Townhouses
- خانه‌های دوبلکس (یک واحد روی دیگری) یا دیواربه‌دیوار
Duplexes (One Unit Over Another) Or A Side-By-Side
- خانه‌های تریپلکس (سه واحد روی هم)
Triplexes – Stack Of Three Units
- خانه‌های یک‌واحدی مجزا
Single-Detached Houses
- زمین خالی که مالک‌ها می‌توانند بر روی آن ساخت‌وساز کنند
Vacant Land Upon Which Owners May Build
حتی کاندومینیوم‌هائی با کاربری ترکیبی نیز وجود دارند که بخشی از آن‌ها مسکونی و بخشی اداری است.
کاندومینیوم‌ها در ابعاد مختلف و با امکانات متنوع هستند و تقریبا در هر محدوده‌ی قیمتی یافت می‌شوند.
خریداران کاندومینیوم سه گزینه دارند. می‌توانند کاندوی جدید یا کاندوی دست دوم یا کاندوی تغییر کاربری یافته بخرند.
کاندوی جدید به واحدهایی اشاره می‌کند که قبلا کسی در آن‌ها سکونت نداشته است. این واحدها ممکن است در مرحله‌ی نقشه‌کشی، درحال‌ساخت یا اخیرا تکمیل شده باشند و معمولا بایستی از سازنده ملک خریده شوند. ظاهر نو و دکوراسیون و سطوح و لوازم خانگی مدرن، این املاک را به گزینه‌ی جذابی برای بسیاری از خریداران تبدیل کرده است. بعلاوه، اغلب این املاک فرصتی به خریداران می‌دهند تا واحدهای‌شان را متناسب با سلیقه‌ی خودشان کاستومایز کنند.
کاندوهای دست دوم واحدهایی هستند که قبلا کسی در آن‌ها سکونت داشته است و معمولا در ساختمان‌های قدیمی‌تر قرار دارند و توسط مالک قبلی به فروش می‌رسند. یکی از مزیت‌های خرید یک کاندوی موجود، این است که پیش از خرید می‌توانید واحد، ساختمان و محوطه را بازدید کنید. همچنین فرصت این را دارید که با مالکان سایر واحدها ملاقات کنید، با نماینده‌ای از هیئت مدیره‌ی مجموعه‌ی املاک صحبت کنید و از رئیس مجموعه سوالات‌تان را بپرسید.
«کاندوی تغییر کاربری یافته» به واحدهایی موجود در ساختمانی اشاره می‌کند که پیش از آن کاربری دیگری داشته است، اما برای کاربری مسکونی نوسازی شده یا به‌زودی خواهد شد. برای مثال، بسیاری از کاندومینیوم‌های انبار مانند، از ساختمان‌های سابقا تجاری یا صنعتی تغییر کاربری داده شده‌اند. اصطلاح «تغییر» می‌تواند به تغییر واحدها از استیجاری به مالکیت مشترک نیز اشاره کند.
نوع منحصربه‌فردی از مالکیت
مالکیت یک کاندو از چند جنبه با مالکیت یک خانه‌ی معمولی تفاوت دارد. تفاوت‌های اصلی شامل این موارد هستند:
۱- شما مالک چه چیزی هستید؟
وقتی که شما یک کاندو می‌خرید، مالک یک اقامت‌گاه خصوصی به نام «واحد» می‌شوید. واحد شما به نام خودتان ثبت می‌شود. شما همچنین مالکیت اجزاء و اموال مشترک در ساختمان و مجتمع را بطور اشتراکی در اختیار دارید.
مهم است که پیش از خرید، اختیارات و مسئولیت‌های واحدتان به روشنی مشخص شده باشد. برای نمونه، لازم است بدانید که آیا شما باید هزینه‌ی شستشوی پنجره‌ها و تعمیرات آجرهای بیرونی ملک طبقاتی‌تان را بدهید یا این‌که مجموعه‌ی املاک مسئول آن است. می‌توانید اطلاعات مربوط به این اختیارات و مسئولیت‌های واحدتان را در اسناد مصوب اداره‌ی مجموعه بیابید.
برخی واحدهای کاندومینیوم (Freehold Condominiums) مالکیت زمینی که خانه‌تان روی آن قرار دارد را نیز شامل می‌شود. در این صورت، واحد شما ممکن است شامل کل محدوده‌ی خانه از جمله دیوارهای بیرونی، سقف و محوطه چمن نیز بشود.
بهتر است نقشه‌ی زمین کاندومینیوم را، که توسط یک نقشه‌بردار حرفه‌ای آماده شده است، به‌دقت بررسی کنید، تا بدانید که مرزهای واحدتان دقیقا در کجا قرار دارد.
اجزای مشترک می‌تواند شامل سالن انتظار، راهروها، آسانسورها، تأسیسات تفریحی، پیاده‌رو، فضای سبز و تسهیلاتی دیگر باشد. همچنین می‌تواند شامل اجزای سازه‌ای و خدمات مکانیکی و الکتریکی باشد.
ممکن است برخی اجزای مشترک خارج از مرز یک واحد باشد، ولی برای استفاده‌ی انحصاری یک واحد خاص باشد. بالکن، فضای پارکینگ، انباری، ورودی ماشین و محوطه چمن، برخی از نمونه‌های متداول آن هستند.
آیا می‌دانستید؟
اگرچه صاحبان کاندومینیوم اغلب به اندازه‌ی صاحبان سایر خانه‌ها، مالیات شهری می‌پردازند، اما همیشه از خدمات پوشش‌یافته توسط آن مالیات‌ها، همچون جمع‌آوری زباله، تعمیرات جاده و برف‌روبی بهره‌مند نمی‌شوند. زیرا ممکن است کاندومینیوم (توسط شهرداری) به‌عنوان مجتمع‌های خصوصی با دسترسی محدود تلقی شوند. پیش از این‌که اقدام به خرید کنید، بپرسید که مجموعه‌ی املاک چه خدمات شهری دریافت می‌کند و چه خدمات دیگری توسط پیمانکاران مستقل فراهم شده، و در شارژ ملک منعکس می‌گردد.
۲- شما بابت چه مواردی باید پرداخت کنید؟
علاوه بر مبلغی که شما بابت خرید واحد و سهم متناسبی از بخش‌های مشترک یا همان مشاعات می‌پردازید، مبلغی هم بابت شارژ ماهیانه‌ی ملک، همچون تمام مالکان واحدهای دیگر آن‌جا می‌پردازید.
این مبلغ، هزینه‌ی نگهداری و جایگزینی مشاعات، چه از آن‌ها استفاده کنید چه نکنید، را پوشش می‌دهد. ممکن است مبلغ شارژ علاوه بر این، هزینه‌ی بیمه مسکن مجموعه، منابع مصرفی (آب، برق، …) و خدماتی همچون برف‌روبی را نیز شامل شود.
ممکن است بخشی از شارژ ماهیانه هم در یک صندوق ذخیره گذاشته شود، تا هزینه‌ی احتمالی برای نگهداری و تعمیرات آینده را پوشش دهد.
طبق قانون برخی استان‌ها، اغلب یک ارزیابی برای تامین صندوق ذخیره صورت می‌گیرد تا به صاحبان املاک اطلاع داده شود که چقدر پول باید به صندوق ذخیره بپردازند. این ارزیابی که توسط یک مهندس یا یک متخصص دیگر صورت می‌گیرد، شامل بررسی دقیق تمام قطعات و تحلیل زمان مورد انتظار تعمیر و تعویض آن‌ها و هزینه‌ای تخمینی برای این اقدامات است.
ممکن است هر از گاهی نیاز به تغییراتی در مبلغ شارژ ماهیانه ساختمان باشد تا هزینه‌های متغیر محصولات و خدمات و وضعیت موجودی صندوق ذخیره‌ی ساختمان را به‌درستی تامین کند. به این تنظیمات در بودجه‌ی سال آتی مجموعه توجه کنید.
اگر مبلغ تخمینی مخارج مشترک توسط هیئت مدیره، بیش از مبلغ واقعی از آب دربیاید، انتظار استرداد مبلغ اضافی را نداشته باشید. معمولا مبلغی به مالکان واحدها استرداد نمی‌شود. در عوض، معمولا مبلغ اضافی یا از مخارج مشترک آتی کسر می‌شود یا این‌که به صندوق ذخیره ریخته می‌شود.
اگر مالک واحدی، پیش از پایان سال مالی مجموعه، اقدام به فروش خانه‌اش بکند، نمی‌تواند چیزی بابت هرگونه مخارج مشترک از پیش‌پرداخت‌شده باز پس بگیرد، اما می‌تواند در قرارداد فروش، این هزینه‌های از پیش‌پرداخت‌شده را نیز در قیمت فروش لحاظ کند.
هشدار به خریداران!
پیش از خرید، مطلع شوید که چه بخش‌هایی از مشاعات فقط مختص استفاده‌ی شما هستند و چه محدودیت‌هایی در رابطه با آن‌ها وجود دارد. برای مثال، ممکن است محدودیت‌ها اجازه‌ی پارک قایق، خودروی کاروان یا خودروی تجاری را در فضای پارکینگ‌تان ندهد یا شاید اجازه‌ی قرار دادن برخی چیزها را در بالکن‌تان نداشته باشید.
۳- کاندومینیوم‌ها چه مقرراتی دارند؟
سه چیزی که بیشتر از هر چیز می‌تواند باعث دردسر در یک کاندومینیوم بشود عبارت است از: حیوانات خانگی، رفتار ساکنان و استفاده از پارکینگ. به همین خاطر است که کاندومینیوم‌ها قوانین و محدودیت‌هایی در ارتباط با آن‌ها و مسائل دیگری همچون میزان سروصدا و تعداد افراد مجاز برای سکونت در یک واحد دارند. ضروری است که قوانین، آیین‌نامه‌ها، و اطلاعیه‌های کاندو را پیش از درخواست خریدتان بررسی کنید.
۴- نقش شما در مدیریت کاندومینیوم
وقتی صاحب یک کاندو می‌شوید، عضوی از مجموعه‌ی املاک می‌شوید و مسئولیت‌ها و اختیارات خاصی خواهید داشت. یکی از حقوق اصلی شما، داشتن حق رای در جلسات عمومی در ارتباط با مسائلی است که بر ملک‌تان تاثیرگذار است. همچنین شما مجاز به شرکت در انتخابات هیئت مدیره هستید.
هیئت مدیره که وظیفه‌ی مدیریت امور اداری مجموعه را برعهده دارد، معمولا از مالکان عضو همان مجموعه برگزیده می‌شوند.
شما به‌عنوان مالک، وظیفه دارید که در اداره‌ی مجموعه مشارکت کنید. این کار را می‌توانید با حضور در جلسات عمومی و اطلاع‌رسانی، پیوستن به هیئت مدیره و یا عضویت در یکی از کمیته‌های تخصصی و نیز شرکت در رای‌گیری انجام دهید. همچنین مهم است که متن خلاصه‌ی جلسات و سایر اطلاعاتی که برای اعضا فرستاده می‌شود، همچون خبرنامه‌ی مجموعه، و همچنین اسناد صورت بودجه و صورت مالی را مطالعه کنید.
شما اکنون عضوی از یک اجتماع با مسئولیت‌های مشترک هستید. اگر درب پارکنیگ ساختمان‌تان ناگهان فرو ریزد و پول کافی برای تعمیر آن موجود نباشد، شما، به‌علاوه‌ی تمام مالکان دیگر، بایستی مبلغ مازادی را در شارژ ماهیانه ساختمان یا به‌صورت پرداختی جداگانه برای تامین هزینه‌ی تعمیر آن پرداخت کنید.
کاندومینیوم‌ها در سرتاسر کانادا
کاندومینیوم‌ها در سرتاسر کشور شباهت‌های بسیاری به هم دارند و عموما طبق اصول یکسانی اداره می‌شوند.
برای مثال، کاندومینیوم در تمام استان‌ها، مجموعه‌هایی هستند که واحدهای‌شان دارای مالکیت خصوصی است و عناصر مشترک‌شان، همچون آسانسورها و راهروها، در مالکیت تمام اعضای مجموعه میباشد.
آیا می‌دانستید؟
یک مجموعه‌ی کاندومینیوم، نهادی حقوقی است.
شما و تمام مالکان دیگر بابت مسائلی که به‌طور جمعی مسئول‌شان هستید، ممکن است مورد شکایت قرار گیرید.
به‌همین‌ترتیب، شما و تمام مالکان دیگر حق شکایت بابت خسارت به اموال مشترک مجموعه را دارید.
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
