هرگز کاندو نخرید؛ پیش از اینکه پاسخ این پرسش‌ها را بدانید
اگر قصد خرید واحد کاندو دارید، باید بدانید که نکات زیادی از مسایل مالی گرفته تا مسایل غیرمالی، می‌توانند روی تصمیم شما برای خرید یک کاندو تاثیرگذار باشند و یا حتی شما را از خرید یک کاندوی خاص منصرف کنند.
شما برای اینکه تصمیم درستی بگیرید باید پاسخ یک‌سری سوال مهم را پیدا کنید. اگر در این رابطه اطلاعاتی ندارید، جای هیچ‌گونه نگرانی نیست.
ما لیستی از سوالاتی که به کار شما می‌آید را تهیه کرده‌ایم.
در مطلب پیش رو، به سوالاتی از این قبیل پاسخ داده شده که «مرزهای واحد من کجاست»؟ «فرق بین کاندومینیوم با مالکیت مطلق و کاندومینیوم معمولی چیست»؟ «شارژ کاندو چه مواردی را تحت پوشش قرار می‌دهد»؟ «اگر شارژ کاندو را نپردازیم، چه اتفاقی می‌افتد»؟ «ضمانت‌نامه خانه‌های نوساز چگونه کار می‌کند»؟ «باید به دنبال چه نوع پوشش بیمه عمومی یا بیمه ملکی باشیم»؟ «آیا می‌توانیم کاندوی خود را به دیگری اجاره دهیم»؟ و «آیا در صندوق ذخیره، پول کافی وجود دارد»؟
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
مرزهای واحد من کجاست؟
جواب این سوال بستگی به کاندومینیوم شما دارد. گاهی مرز واحد می‌تواند پشت دیوار خشک [dry wall/ درای وال] دیوارهای جداکننده واحد باشد یا ممکن است خط مرکزی دیوارهای واحد، به‌عنوان مرز واحد به شمار آید.
هم است که قبل از خرید، درباره محل مرزهای واحدتان، اطمینان حاصل نمایید. برای مثال، باید بدانید که آیا شما باید هزینه شستشوی پنجره‌ها را بپردازید یا این نوع مخارج برعهده شرکت کاندومینیوم است.
در اسناد حاکم بر کاندومینیوم‌تان، می‌توانید اطلاعات لازم درباره مرزهای واحدتان را پیدا کنید.
اگر یک کاندو با مالکیت مطلق [freehold/ ملک طلق] بخرید و مالک زمینی شوید که خانه شما روی آن قرار دارد، واحد شما احتمالا تمام خانه از جمله دیوارهای خارجی، سقف و محوطه چمن را دربرمی‌گیرد.
ممکن است لازم باشد یک ممیز حرفه‌ای را به استخدام درآورید تا پلان سایت شرکت کاندومینیوم را بررسی کرده و به شما بگوید که مرزهای واحدتان، دقیقا کجاست.
فرق بین کاندومینیوم با مالکیت مطلق و کاندومینیوم معمولی چیست؟
بزرگترین تفاوت در چیزهایی است که واحد موردنظر، شامل آنها می‌شود. در کاندومینیوم با مالکیت مطلق، شما مالک زمین و تمام سازه‌های ساخته‌شده روی آن، مانند هاوس یا تاون‌هاوس محسوب می‌شوید.
شما به‌طور معمول، مسئول حفظ و نگهداری از کل ساختمان، از جمله دیوارهای خارجی، سقف و همچنین محوطه چمن‌کاری شده، باغ، راه عبور اتومبیل و گاراژ هستید.
شارژ ماهیانه کاندوی شما صرف نگهداری از بخش‌های مشاع ملک، مانند امکانات رفاهی و پارکینگ مهمانان می‌شود.
در مورد کاندومینیوم‌های معمولی از نوع تاون‌هاس یا هاوس، واحد شما نوعا شامل دیوارهای داخلی خود هاوس می‌شود، در حالی که دیوار خارجی هاوس و زمینی که واحد روی آن قرار گرفته است، از بخش‌های مشاع به شمار می‌آیند. این بدان معناست که نگهداری و تعمیرات بخش‌هایی مانند دیوارهای خارجی، پنجره‌ها، محوطه چمن‌کاری، باغ‌ها و راه عبور خودرو، احتمالا برعهده شرکت کاندو خواهد بود.
با توجه به اینکه کاندومینیوم‌ها تحت شمول قوانین استانی و قلمروها قرار دارند، اصطلاحاتی که به‌طور معمول مورد استفاده قرار می‌گیرند، ممکن است از حوزه‌ای قضایی به حوزه‌ای دیگر، متفاوت باشند.
اصطلاح «کاندومینیوم با مالکیت مطلق [freehold]» در استان‌های مختلف معانی متفاوتی دارد. در بیشتر حوزه‌های قضایی، این اصطلاح به کاندومینیومی اطلاق می‌گردد که دارنده واحد، مالک هاوس و همچنین زمینی باشد که واحد روی آن قرار گرفته است.
با وجود این، در حوزه‌های دیگر، این اصطلاح شامل تمام کاندو‌هایی می‌شود که زمین در تملک دارنده واحد یا شرکت کاندومینیوم است. این مساله برای ایجاد تمایز بین کاندو‌های با مالکیت مطلق و کاندو‌های اجاره‌ای است.
در کاندو‌های اجاره‌ای، سازنده، زمین را اجاره می‌دهد و شرکت کاندومینیوم، در واقع یک مستاجر است.
شارژ کاندوی من چه مواردی را تحت پوشش قرار می‌دهد؟
شارژ ماهانه‌ای که برای کاندو می‌پردازید، سهم شما از هزینه نگهداری و تعمیر بخش‌های مشاع ملک است. این هزینه‌ها می‌تواند موارد زیر را دربرگیرد:
- جمع‌آوری و روفتن برف، زباله و مواد بازیافتی؛
- رسیدگی به محوطه؛
- نظافت (برای مثال، کفپوش بخش‌های مشاع و پنجره‌های بیرونی)؛
- نگهداری از سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی؛
- امکانات رفاهی (مانند استخر شنا یا اتاق ضیافت)؛
- قبوض؛
- تلویزیون کابلی و اینترنت؛
- بیمه بخش‌های مشاع کاندومینیوم؛
- نگهداری و نظارت بر سیستم‌های امنیتی؛
- دستمزد کارکنان (اگر کاندومینیوم، برای مثال، سرایدار یا نگهبان داشته باشد)؛ و
- دستمزدهای مدیریت ملک.
همچنین بخشی از شارژ کاندوی شما، به احتمال زیاد به حساب صندوق ذخیره ساختمان واریز می‌شود. البته، استان یا قلمروی محل زندگی شما ممکن است نام دیگری برای این صندوق داشته باشد، مثل صندوق احتیاطی یا صندوق ذخیره جایگزین سرمایه.
وجود صندوق ذخیره این اطمینان را ایجاد می‌کند که کاندومینیوم، در طی دوره عمر ساختمان، پول کافی برای پرداخت هزینه تعمیرات و تعویض‌های مهم عناصر مشاع خواهد داشت. این عناصر می‌تواند شامل سقف، جاده‌ها، فاضلاب‌ها، پیاده‌روها، آسانسورها، لوله‌کشی و سایر سیستم‌های ساختمان باشد.
برای آنکه بدانید شارژ ماهیانه کاندوی شما دقیقا چه مواردی را دربرمی‌گیرد و چه چیزهایی را خیر، موارد زیر را کنترل کنید:
- بیانیه افشائیه (برای کاندومینیوم‌های جدید)
- گواهی وضعیت یا منع انکار [estoppel] (برای کاندومینیوم‌های فروش مجدد)
- بودجه عملیاتی کاندومینیوم
همچنین، می‌توانید قبل از خرید ملک، از طریق صحبت کردن با فروشنده، مدیر ملک، اعضای هیئت‌مدیره یا سازنده، اطلاعات بیشتری درباره شارژ خود به دست آورید.
اگر شارژ کاندویم را نپردازم، چه اتفاقی ممکن است بیفتد؟
اصلا فکرش را هم نکنید که شارژ کاندوی‌تان را نپردازید! شارژ کاندو نه اختیاری است و نه قابل مذاکره. برای مثال، اگر قصد نداشته باشید از استخر شنای ساختمان استفاده کنید، باز هم باید سهم خود را بابت نگهداری و مراقبت از آن بپردازید.
به همین منوال، عدم رضایت از هیئت‌مدیره، مدیر ملک یا مالک واحدهای دیگر، مجوزی برای عدم پرداخت شارژ نخواهد بود.
در برخی استان‌ها، چنانچه سهم خود را از هزینه‌های مشترک نپردازید، شرکت کاندومینیوم می‌تواند برای واحد شما درخواست حق تامین طلب [lien] بدهد.
این بدان معناست که شرکت ممکن است اجازه داشته باشد واحد شما را برای جبران هزینه‌های بدهکار شده، به فروش برساند.
شرکت همچنین ممکن است محق باشد که بهره پول بدهکار شده و هرگونه هزینه حقوقی موجهی را که در حین تلاش برای وصول بدهی متحمل شده است، از شما بگیرد.
تعلیق حق رای نیز ممکن است پیامد ناخوشایند دیگری برای عدم پرداخت شارژ کاندو باشد. در برخی حوزه‌های قضایی، اگر بیش از ۳۰ روز از مهلت پرداخت شما گذشته باشد، دیگر حق رای نخواهید داشت.
بسیاری از بانک‌ها بندهایی در قرارداد وام مسکن خود می‌گنجانند که موجب می‌شود مالکانی که شارژ کاندوی خود را نمی‌پردازند، به‌طور خودکار به‌عنوان بدهکار وام مسکن قلمداد شوند.
بسته به مبلغ بدهکار شده، این افراد ممکن است در معرض خطر سلب حق مالکیت [foreclosure] باشند.
آیا در صندوق ذخیره، پول کافی وجود دارد؟
صندوق ذخیره کاندومینیوم تامین‌کننده منابع مالی موردنیاز در طول مدت عمر ساختمان کاندومینیوم، برای تعمیرات مهم و پروژه‌های نوسازی است. صندوق مذکور در اصل این اطمینان را فراهم می‌آورد که عناصر مشاع کاندومینیوم به شکل مناسبی نگهداری خواهند شد.
مبلغ پولی که باید در صندوق ذخیره وجود داشته باشد، به عوامل زیر بستگی دارد:
- وضعیت و عمر متوسط تمامی عناصر مشاع ساختمان؛ و
- برآورد هزینه لازم برای تعمیر یا تعویض عناصر مشاع در طول مدت عمر پروژه.
کاندومینیوم‌ها برای تشخیص اینکه چه مقدار پول باید در صندوق ذخیره آنها وجود داشته باشد، غالبا به مطالعه [study] صندوق ذخیره تکیه می‌کنند.
مطالعه صندوق ذخیره توسط مهندسان یا سایر متخصصانی تنظیم می‌شود که شرایط عناصر مشاع ساختمان را ارزیابی کرده و باقی‌مانده طول عمر و هزینه‌های لازم برای تعمیر یا تعویض آنها را تخمین می‌زنند.
این کارشناسان سپس برآورد می‌کنند که چه مبلغ ماهیانه یا سالیانه‌ای برای نوسازی‌های بلندمدت، موردنیاز خواهد بود.
قوانین کاندومینیوم در برخی حوزه‌های قضایی به‌گونه‌ای است که انجام مطالعه صندوق ذخیره، در فواصل زمانی معینی الزامی است. در حوزه‌های دیگر، به‌عهده خود مالکان است که تشخیص بدهند چه مقدار پول باید در صندوق باشد.
صرف‌نظر از آنکه کجا زندگی می‌کنید، ضروری است که از وضعیت فعلی صندوق ذخیره کاندومینیوم اطلاع حاصل نمایید. برای دستیابی به این اطلاعات، بیانیه افشائیه یا گواهی وضعیت یا منع انکار [estoppel] را ببینید.
ضمانت‌نامه خانه‌های نوساز چگونه کار می‌کند؟
بسیاری از کاندو‌های نوساز با ضمانت‌نامه سازنده همراه هستند که به وسیله یک ضمانت‌نامه خانه نوساز از طرف شخص ثالث، مورد پشتیبانی قرار می‌گیرد.
شما به‌عنوان مالک یک کاندو نوساز، باید هرگونه عیب یا نقصی را در واحدتان گزارش کرده و با بازرسی ضمانت‌نامه سازنده، همکاری نمایید.
برخی سازنده‌ها در طول نخستین سال مالکیت، به‌طور منظم برای بازرسی به ساختمان سر می‌زنند، اما برخی دیگر، ترجیح می‌دهند تمامی مشکلات مربوط به ضمانت را در پایان این بازه زمانی، مورد رسیدگی قرار دهند.
اگر سازنده در طی مدت زمانی قابل قبول، اقدام به اصلاح معایب و نقایص ساختاری نکند، خریداران می‌توانند برای کمک به حل مشکلات جمع شده، به ضمانت‌نامه خانه نوساز از طرف شخص ثالث رجوع کنند.
ضمانت‌نامه‌های خانه‌های نوساز تمامی مواردی را که ممکن است شما به‌عنوان نقص تشخیص بدهید، تحت پوشش قرار نمی‌دهند.
بنابراین، قبل از ادعای خسارت، دقت کنید که چه چیزهایی تحت پوشش است و چه چیزهایی نیست و اینکه پوشش موردنظر تا چه زمانی اعتبار دارد.
خریداران کاندو‌های فروش مجدد باید دریابند که چه پوشش‌هایی از ضمانت‌نامه، برای واحد موردنظر باقی مانده است.
باید به دنبال چه نوع پوشش بیمه عمومی یا بیمه ملکی باشم؟
هنگام بیمه کردن کاندو، ملاحظات خاصی هست که در مورد انواع دیگر مسکن وجود ندارد و باید آنها را مدنظر قرار داد. باید مطمئن شوید که آن واحد بخصوص و شرکت کاندومینیوم به‌طور کلی، از پوشش بیمه کافی برخوردار هستند.
پوشش بیمه عمومی یا بیمه ملک شرکت کاندومینیوم می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- صد در صد هزینه تعویض دارایی‌های شرکت، مانند اثاثیه، تجهیزات و وسایل حمل‌ونقل؛
- تمام خطر یا مخاطرات عمده؛
- مسئولیت شخصی در مقابل ادعای خسارت‌های مربوط به جراحات جسمی یا آسیب‌های وارد آمده به دارایی‌های کاندومینیوم؛
- بیمه مدیران و ماموران در مقابل ادعاهایی که شخصا علیه یک مدیر یا مامور کاندو مطرح می‌شود؛
- دیگ بخار و لوازم موتورخانه (خرابی تجهیزات)؛
- وفاداری در مقابل ادعاهای مطرح شده مبنی بر سرقت پول؛ و
- هزینه‌های دفاعی در مقابل ادعاهای مطرح شده علیه اعضای هیئت‌مدیره.
بسته بیمه عمومی یا بیمه ملک مالک واحد شما، باید موارد زیر را تحت پوشش قرار دهد:
- بازپرداخت [chargeback/ برگشت پول] مبالغ دیداکتیبل [deductible/ کاستنی، کسر پذیر] شرکت. بسیار مهم است که مطمئن شوید چنانچه بازپرداختی برای مبالغ دیداکتیبل شرکت وجود داشت (که گاهی به ۲۵ هزار دلار یا بیشتر می‌رسد)، بیمه‌نامه‌تان شما را تحت پوشش قرار می‌دهد. این حالت موقعی اتفاق می‌افتد که برای مثال، آبگرفتگی در واحد شما ایجاد شود و روی واحد دیگری تاثیر بگذارد. شرکت بیمه ممکن است آسیب‌های وارده به عناصر مشاع و شاید سایر واحدها را تحت پوشش قرار دهد، ضمن آنکه هزینه دیداکتیبل، به‌عنوان مالک واحدی که باعث مشکل شده است، به شما بازگردانده شود [being charge back to you].
- مسئولیت یا Liability
- لوازم و دارایی‌های شخصی، برای مثال لوازم، اثاثیه، جواهرات و وسایل انبار شده در کمدها؛
- نوسازی‌های انجام شده در واحد، برای مثال تکمیل زیرزمین یا نصب کابینت‌های نو؛
- ناتوانی در استفاده [loss of use]؛
- ارزیابی میزان خسارت، مسئولیت یا آسیب به دارایی‌ها (وقتی که بیمه شرکت، نامعتبر یا ناکافی باشد)؛ و
- احتیاطی واحد (پوشش برای مواقعی که بیمه شرکت کاندومینیوم برای سازه واحد شما ناکافی باشد).
الزامات بیمه کاندو در نقاط مختلف کانادا متفاوت است. برای اطمینان از کافی بودن پوشش بیمه، به قوانین استان یا قلمروی خود درباره کاندو مراجعه کرده، اسناد حاکمه کاندومینیوم خود را مطالعه نمایید و همچنین با یک متخصص بیمه کاندو مشورت کنید.
آیا می‌توانم کاندوی خود را به دیگری اجاره دهم؟
بسیاری از خریداران کاندو، واحدهای خود را به‌منظور سرمایه‌گذاری خریداری کرده و قصد دارند آن را به دیگران اجاره دهند. بیشتر کاندوها اجازه چنین کاری را می‌دهند، ولی شما باید با بررسی اسناد حاکمه کاندو خود یا قوانین استانی یا قلمروها، از این موضوع اطمینان حاصل نمایید.
شما همچنین باید از مدیر ملک پرس‌وجو کنید که چند درصد از ساختمان، تحت سکونت مالکان قرار دارد. در برخی کاندوها، بخش بزرگی از واحدها اجاره داده شده است. بنابراین، ممکن است در این کاندومینیوم‌ها از حس تعلق به کامیونیتی و امنیت و غرور مالکیتی که در ساختمان‌های تحت سکونت مالکان وجود دارد، خبری نباشد.
علاوه بر آن، مالکان غایب ممکن است به اندازه مالکانی که در ساختمان سکونت دارند، برای نگهداری و تعمیرات ساختمان، اولویت قائل نباشند.
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
