واژه‌نامه کاندو؛ اصطلاحاتی که برای خرید کاندو باید بلد باشید

هر خریدی زیر و بم‌های خاص خود را دارد که باید قبل از هر اقدامی، از آنها آگاه بود. در مورد خرید بزرگی مثل خرید خانه و کاندومینیوم که پول زیادی بابت آنها پرداخت می‌شود، اهمیت این مساله بیشتر است.

یکی از مسایل مهمی که در مورد خرید کاندومینیوم اهمیت دارد و قبل از اقدام به خرید باید اطلاعات لازم را درباره آن کسب کنیم، آشنایی با واژه‌ها و اصطلاحات مربوط به کاندومینیوم است.

در مطلب پیش رو، لیستی از این واژه‌ها و اصطلاحات، مانند کاندومینیوم زمین‌پایه، دارایی منقول، عناصر مشاع، گزارش افشائیه، کاندومینیوم آزاد، کاندومینیوم استیجاری، اسناد حاکم، صندوق ذخیره، ذخیره واحد و غیره تهیه شده و توضیحاتی پیرامون آنها داده شده است.

این مطلب، آخرین قسمت از مجموعه مقالاتی است که تحت عنوان «مقالات کاندو» در سایت آتش منتشر شده است.

برای دیدن مجموعه کامل این مقالات می‌توانید اینجا را کلیک کنید.

بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو‎

موقع خرید کاندومینیوم با عبارات و اصطلاحاتی مواجه می‌شویم که در این حوزه، متداول هستند. شما باید با این عبارات و اصطلاحات آشنایی داشته باشید تا موقع خرید به مشکل برنخورید و کارهای‌تان راحت‌‌تر و بهتر پیش برود.

در ادامه، با لیستی از عبارات و اصطلاحات متداول در حوزه کاندومینیوم، آشنا می‌شوید.

Bare Land؛ کاندومینیوم زمین‌پایه

مرزهای کاندومینیوم زمین‌پایه براساس زمین تعریف می‌شود، نه براساس سازه یا توسعه ایجاد شده روی زمین. ساختمانی که روی یک واحد زمین‌پایه ساخته می‌شود، به‌عنوان بخشی از واحد به شمار می‌آید.

Board Of Directors ؛ هیئت مدیره

هر کاندومینیوم، هیئت‌مدیره‌ای دارد که منتخب مالکان واحدها و عموما متشکل از خود آنهاست. این هیئت، مسئول اداره‌ و مدیریت شرکت کاندومینیوم، از جمله سیاست‌گذاری‌ها و امور مالی و همچنین تصمیم‌گیری درباره‌ نگهداری و تعمیر بخش‌های مشاع است. برخی از این تصمیم‌گیری‌ها به‌طور مستقیم روی استفاده‌ شما از بخش‌های مشاع تاثیر خواهد داشت.

مالکان واحدها معمولا به ازای هر واحدی که در تملک داشته باشند، برای هر جایگاه در هیئت‌مدیره، یک حق رای دارند.

Bylaw؛ آیین‌نامه

آیین‌نامه‌ها بر نحوه‌ فعالیت شرکت کاندومینیوم حاکم بوده و موضوعاتی مانند انتخاب و تعیین وظایف اعضای هیئت‌مدیره، چگونگی برگزاری جلسات و جمع‌آوری شارژ کاندو را تحت پوشش قرار می‌دهند.

قوانین کاندومینیوم در هر استان و قلمرو، تعیین می‌کند که چه موضوعاتی را می‌توان از طریق آیین‌نامه‌ها اداره نمود. قوانین در برخی استان‌ها، بین آیین‌نامه‌ها و مقررات [Rules] تفاوتی قائل نمی‌شود.

Caveat؛ اخطاریه

در برخی استان‌ها، چنانچه مالکی، شارژ کاندومینیوم خود را پرداخت نکند، شرکت کاندومینیوم می‌تواند اخطاریه‌ای علیه مالکیت واحد ثبت کند. اخطاریه عبارت است از ابلاغیه‌ای حقوقی که به موجب آن، طرف دیگری، در مالی، ادعای سهم می‌کند.

پس از آنکه اخطاریه ثبت شد، شرکت به اندازه مبالغ پرداخت‌نشده، علیه واحد موردنظر اقامه‌ دعوی می‌کند. اخطاریه را می‌توان به همان شکل وام مسکن به اجرا گذاشت.

Chattel؛ دارایی منقول

دارایی منقول، مایملکی شخصی است که می‌توان آن را جابه‌جا نمود؛‌ مانند یخچال. در مقابل، دارایی غیرمنقول [Real Property]، مانند ساختمان و زمین، قابل جابه‌جایی نیست.

Common Elements – Common Propert؛ عناصر مشاع یا دارایی‌های مشاع

عناصر مشاع یا دارایی‌های مشاع، آن بخش‌هایی از کاندومینیوم‌ است که در تملک هیچیک از خریداران واحدها نبوده و بخشی از واحد شخصی هیچکدام از آنها به شمار نمی‌آید. مالکیت این عناصر، اشتراکی است و عموما تمامی مالکان شخصی شرکت کاندومینیوم، به‌صورت مشترک از آنها استفاده می‌کنند.

بخش‌های مشاع معمولا (ولی نه همیشه) شامل مواردی از قبیل راهروها، آسانسورها، امکانات تفریحی، زمین‌های بازی، لابی‌ها، زمین‌ها، پارکینگ و سیستم‌های گرمایش و تهویه‌ی مرکزی هستند.

این‌که عناصر مشاع شامل چه چیزهایی می‌شود و چه مواردی را دربرنمی‌گیرد، باید در اسناد حاکم بر کاندومینیوم قید شده باشد.

این امکان وجود دارد که برخی از عناصر مشاع، برای استفاده‌ شخصی یک یا چند مالک، اختصاص یافته باشد. به این موارد، «عناصر مشاع با استفاده‌ محدود یا اختصاصی» گفته می‌شود.

Disclosure Statement؛ گزارش افشائیه

در برخی استان‌ها، سازندگان کاندومینیوم‌های جدید، ملزم هستند که قبل از نهایی شدن قرارداد خرید و فروش، یک گزارش افشائیه در اختیار شما قرار دهند.

این گزارش، از جمله شامل خلاصه‌ای از ویژگی‌ها یا امکانات کاندومینیوم، تاریخ‌های آغاز و تکمیل ساخت‌وساز، اسناد حاکم بر کاندومینیوم و بودجه‌ اولین سال پس از ثبت آن می‌باشد.

Estoppel Certificate – Status Certificate؛ گواهی عدم انکار یا گواهی وضعیت

در بیشتر استان‌ها، کاندومینیوم‌ها ملزم به صدور بسته‌های اطلاعاتی برای خریداران بالقوه هستند.

این بسته‌ می‌تواند شامل اظهاریه [Declaration]، آیین‌نامه‌ها، قوانین و مقررات، اطلاعات بیمه، تراز صندوق ذخیره، سایر افشائیه‌های مالی، توضیحات حقوقی واحد و قرارداد مدیریت (در صورت شمول) باشد.

اطلاعات مربوط به هرگونه طرح دعوی یا حکم صادرشده علیه شرکت کاندومینیوم، احتمال افزایش هزینه‌های مشاع، مالیات‌های مخصوص ملک یا ادعای خسارت بیمه نیز، که همه آنها می‌تواند بر هزینه‌های کاندومینیوم تاثیر بگذارد، ممکن است در این بسته‌ گنجانده شود.

Fee Simple؛ مالکیت مطلق

مالکیت مطلق، متداول‌ترین نوع مالکیت است. برای مثال، مالکان خانه‌های تک‌خانواری که هم مالک خانه خود و هم مالک زمینی هستند که خانه روی آن قرار دارد، مالک مطلق ملک خود به شمار می‌آیند.

در مقابل، مالکان کاندومینیوم که صاحب واحد خود بوده، اما مالکیتی بر زمینی که مجتمع بر آن ساخته شده است، ندارند، مالک مطلق به شمار نمی‌آیند.

Freehold؛ کاندومینیوم آزاد

مالکان کاندومینیوم‌های آزاد نوعا، هم مالک واحدهای خود هستند که غالبا هاوس یا تاون‌هاوس است و هم مالک زمینی هستند که واحدشان روی آن قرار دارد. آنها معمولا مسئول مراقبت و نگهداری از کل ملک خود، از جمله سقف و دیوارهای خارجی خانه، محوطه چمن، راه عبور اتومبیل و گاراژ هستند.

مالکان کاندومینیوم‌های آزاد، شارژ کاندو را در ازای هزینه‌ نگهداری از ملک مشاع شرکت می‌پردازند. در برخی استان‌ها، استثناهایی برای این تعریف وجود دارد و در آنها، واحدهای «سنتی» کاندومینیوم که شامل مالکیت زمین نباشند [Has No Plot Of Land]، کاندومینیوم آزاد تلقی می‌شوند. مفهوم کاندومینیوم آزاد، در مقابل کاندومینیوم استیجاری قرار دارد.

Governing Documents؛ اسناد حاکم

اسناد حاکم توضیح می‌دهند که کاندومینیوم چگونه سازماندهی شده است و چگونه اداره می‌شود. در استان‌های مختلف نام‌های متفاوتی برای این اسناد انتخاب شده است، ولی معمولا شامل اظهاریه‌ها [Declarations] آیین‌نامه‌ها و مقررات هستند.

این اسناد همچنین می‌توانند شامل بندهایی باشند که مرزهای عناصر مشاع و واحدهای شخصی، درصد مالکیت هر مالک بر عناصر مشاع، آیین‌نامه‌ها، بودجه و هزینه‌های مشترک را مشخص می‌سازد.

اسناد حاکم از کاندومینیومی به کاندومینیوم دیگر متفاوت بوده و هنگام تاسیس شرکت کاندومینیوم، در دفتر ثبت زمین، به ثبت می‌رسند.

Leasehold Condominium؛ کاندومینیوم استیجاری

کاندومینیوم استیجاری از این نظر با کاندومینیوم آزاد تفاوت دارد که زمینی که کاندومینیوم روی آن ساخته شده است، به جای آن که در تملک سازنده باشد، در اجاره اوست.

خریداران واحدهای کاندومینیوم استیجاری، منفعتی را خریداری می‌کنند که مدت زمان محدودی داشته و تا پایان دوره اجاره زمین توسط سازنده، ادامه پیدا می‌کند.

Property Manager؛ مدیر ملک

مدیر ملک، اداره امور روزمره کاندومینیوم مانند استخدام کارکنان، نگهداری و تعمیرات را برعهده دارد. مدیر ملک با شرکت کاندومینیوم قرارداد می‌بندد. معمولا یک نماینده از طرف شرکت مدیریت ملک، در جلسات هیئت‌مدیره حضور می‌یابد.

بعضی از کاندومینیوم‌ها ممکن است مدیر ملک نداشته باشند، که گاهی به آنها «کاندومینیوم‌های خودمدیریتی» گفته می‌شود. در این نوع کاندومینیوم‌ها، هیئت‌مدیره با کمک افراد داوطلب، مسئولیت مدیریت امور روزمره را برعهده می‌گیرد.

Reserve Fund؛ صندوق ذخیره

صندوق ذخیره توسط شرکت کاندومینیوم و در یک حساب ویژه راه‌اندازی می‌شود تا هزینه‌ تعمیرات اساسی و تعویض عناصر مشاع را در طول زمان پوشش دهد.

معمولا موجودی این صندوق دست‌کم ۱۰ درصد از کل هزینه‌های عملیاتی شرکت است، هرچند که معیار فوق در بین استان‌ها و قلمروها متفاوت است. در برخی استان‌ها، به صندوق ذخیره، «صندوق احتیاطی» گفته می‌شود.

تعیین دقیق‌تر موجودی‌ها و واریزهای صندوق ذخیره، از طریق حسابرسی فنی و بررسی صندوق ذخیره توسط یک مشاور صاحب صلاحیت، انجام می‌پذیرد.

Rules؛ مقررات

مقررات آن چیزی است که زندگی روزمره در کاندومینیوم را تنظیم کرده و این اطمینان را به‌وجود می‌آورد که کاندومینیوم، به شکل مناسبی مدیریت و نگهداری می‌شود.

کاندومینیوم‌ها ممکن است درباره حیوانات خانگی، سر و صدا، پارکینگ، سیگار کشیدن، تعداد ساکنان در هر واحد و زمان استفاده از امکانات ساختمان، مقرراتی داشته باشند.

تغییر در مقررات معمولا آسان‌تر از تغییر در آیین‌نامه‌هاست. در قوانین برخی استان‌ها، تفاوتی بین آیین‌نامه‌ها و مقررات گذاشته نمی‌شود.

Security؛ وثیقه

وثیقه تضمینی برای آن است که تعهدات حتما به انجام برسد. ممکن است از سازنده خواسته شود که وثیقه‌ای را، مانند یک تعهدنامه [Bond] یا اعتبارنامه [Letter Of Credit]، پست کند، تا در صورتی که نتوانست ساخت‌وساز را طبق تعهدات خود به پایان برسد، از آن به‌عنوان یک منبع استفاده شود.

Services Unit؛ واحد خدماتی

شرکت‌های کاندومینیوم غالبا واحدهایی را در تملک دارند که برای استفاده و منفعت تمام مالکان است. این واحدهای خدماتی شامل امکاناتی مانند اتاق‌های رختشویی، بخش‌های تفریحی، محوطه و خیابان‌هاست.

Unit؛ واحد

هیچ‌کجا خانه آدم نمی‌شود! [Home Sweet Home] واحد، منطقه‌ای است که به‌واقع در مالکیت شما قرار داشته و سند آن به نام شماست. تعمیر و نگهداری واحد، عموما به عهده خود شما خواهد بود.

Unit Factor؛ ضریب واحد

ضریب واحد درصدی است که نمایانگر «سهم مالکیت [Ownership Interest]» شماست و به عبارت دیگر، نشان می‌دهد که شما مالک چه درصدی از عناصر مشاع کاندومینیوم هستید.

این ضریب نوعا بر مبنای ارزش واحد شما (به‌ویژه اندازه و موقعیت مکانی آن) نسبت به کل ارزش همه واحدهای شرکت تعیین می‌شود. ضریب واحد شما برای محاسبه شارژ ماهیانه کاندومینیوم‌تان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو‎