می‌خواهید کاندو بخرید؟ ۱۶ نکته که باید از قبل درباره‌ی آنها بدانید
اگر در فکر خریدن کاندو هستید، بهتر است بدانید که این کار فوت و فن‌های خاص خود را دارد و باید حسابی درباره مسایلی که می‌تواند روی خرید شما تاثیر بگذارد، تحقیق کنید.
به هر حال، بعید است دلتان بخواهد کاندوئی را بخرید که بعدا متوجه شوید به تعمیرات زیادی نیاز دارد یا صندوق ذخیره ساختمان آن چندان پر و پیمان نیست یا محدودیت‌هایی در مورد رفت‌وآمد و نگهداری از حیوانات خانگی و غیره در آنجا وجود دارد.
ما برای این که شما درگیر انواع و اقسام این مشکلات نشوید، این راهنما را که حاوی ۱۶ نکته است، آماده کرده‌ایم که برای خرید کاندو باید از آن اطلاع داشته باشید.
دانستن این ۱۶ نکته کلیدی به شما کمک می‌کند که بعدا از خریدتان پشیمان نشوید. همچنین، در این مطلب به شما می‌گوییم که برای خرید کاندو، بهتر است با چه کسانی مشورت کنید.
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
مهمترین نکات این مقاله در یک نگاه
- حتما از همان ابتدای کار، مقررات ساختمان را بخوانید
- با دقت به نقشه کاندو نگاه کنید تا ببینید محدوده واحد مسکونی شما کجاست
- قبل از خرید واحد، ضریب [factor] واحد مسکونی را چک کنید
- از حساب صندوق ذخیره ساختمان باخبر شوید
- بدانید که چه چیزهایی تحت پوشش ضمانت‌نامه خانه قرار می‌گیرد
- نکته‌ای که حتما باید در مورد ضمانت‌نامه خانه جدیدتان بدانید
- بررسی کنید که آیا واحد شما تحت پوشش بیمه قرار گرفته یا خیر
- این هشدار مهم را فراموش نکنید
- نکته‌ای که باید در مورد ضریب واحد به خاطر داشته باشید
- بررسی کنید که ساختمان به تعمیرات عمده نیاز نداشته باشد
- افرادی که می‌توانید در مورد خرید کاندومینیوم با آنها مشورت کنید
- مشاوران املاک چه کمکی به شما می‌کنند؟
- چرا مدیران املاک می‌توانند در تصمیم شما تاثیرگذار باشند؟
- سراغ هیئت مدیره کاندومینیوم بروید
- وکلا و سردفتران چه کارهایی می‌توانند برای شما انجام دهند؟
- در این موارد می‌توانید از بازرسان خانه کمک بگیرید
هنگام ارائه پیشنهاد برای خرید یک واحد کاندو، باید نکات مهمی را به‌طور کامل برای خود روشن کنید تا بعدا از خریدتان پشیمان نشوید. در ادامه، به ۱۶ نکته در همین رابطه اشاره می‌کنیم.
1حتما از همان ابتدای کار، مقررات ساختمان را بخوانید
بیانیه کاندومینیوم یا همان Condominium’s Declaration، اطلاعات اساسی درباره چگونگی سازمان‌دهی و اداره کاندومینیوم مانند نسبت مشارکت هر کدام از مالکان در هزینه‌های جاری را مشخص می‌کند.
در این بیانیه، ممکن است محدودیت‌هایی در مورد نگهداری حیوانات خانگی، راه‌اندازی بیزینس‌های خانگی، آنچه در بالکن‌ها می‌تواند انجام شود و بسیاری موضوعات دیگر، لحاظ شود.
این نکته را هم در نظر داشته باشید که در بعضی از استان‌ها از اصطلاح «بیانیه» استفاده نمی‌کنند و در عوض، این سند «تأسیس کننده Constituting» به‌عنوان بخشی از پلان کاندومینیوم، در نظر گرفته می‌شود.
تغییر دادن بیانیه می‌تواند دشوار باشد. بنابراین، از همان ابتدای کار باید آن را بسیار با دقت بخوانید تا مطمئن شوید که هیچ شرایط یا محدودیت غیرقابل قبولی در آن وجود نداشته باشد.
2با دقت به نقشه کاندو نگاه کنید تا ببینید محدوده واحد مسکونی شما کجاست
ببینید که واحد شما دقیقا کجا خاتمه پیدا می‌کند و بخش‌های مشاع از کجا آغاز می‌شود. برای مثال، آیا درب خانه‌تان بخشی از واحد شماست یا جزو عناصر مشاع محسوب می‌شود؟ باید نگاه دقیقی به نقشه کاندومینیوم بیندازید تا متوجه شوید که دقیقا مسئولیت نگهداری از چه چیزهایی بر عهده شماست.
3قبل از خرید واحد، ضریب واحد مسکونی را چک کنید
ضریب واحد مسکونی شما Unit Factor که گاهی سهم متناسب Proportionate Share یا درصد مالکیت Percentage Of Ownership هم نامیده می‌شود، مشخص می‌کند که چه درصدی از بخش‌های مشاع ملک، متعلق به شماست. این موضوع بسیار مهم است، چون تعیین می‌کند چقدر شارژ ماهانه نگهداری می‌پردازید و گاهی نیز تعیین‌کننده حق رأی شماست.
شما می‌توانید ضریب واحد مسکونی خود را در بیانیه کاندومینیوم (یا اسناد حاکم دیگر، بسته به محل زندگی‌تان) پیدا کنید.
البته، انتظار نداشته باشید که ضریب واحد مسکونی شما با ضریب همسایه شما یکی باشد، ولی باید دست‌کم مشابه سایر واحدهایی باشد که از نظر اندازه و موقعیت با واحد شما قابل مقایسه هستند. ضریب واحد شما معمولا به اندازه و موقعیت واحدتان بستگی دارد. قبل از خرید واحد، از طریق وکیل خود چک کنید که ضریب واحدتان چقدر است.
از حساب صندوق ذخیره ساختمان باخبر شوید
بخشی از شارژ کاندوی شما احتمالا به حساب صندوق ذخیره ساختمان (Building Reserve Fund) واریز می‌شود. البته، در استان یا قلمروی شما ممکن است اسم دیگری برای این حساب داشته باشند، مثل صندوق احتیاطی (Contingency Fund) یا صندوق ذخیره جایگزینی سرمایه (Capital Replacement Reserve Fund).
صندوق ذخیره، این اطمینان را به وجود می‌آورد که کاندومینیوم، پول کافی برای تعمیرات و تعویض عناصر مشاع در طول عمر ساختمان، خواهد داشت. این مساله می‌تواند شامل سقف، جاده‌ها، فاضلاب‌ها، پیاده‌روها، آسانسورها، لوله‌کشی و سایر سیستم‌های ساختمان باشد.
5بدانید چه چیزهایی تحت پوشش ضمانت‌نامه خانه است
کاندومینیوم‌های جدید غالبا تحت پوشش ضمانت‌نامه‌های Home Warranty طرف ثالث برای خانه‌های جدید هستند. ضمانت‌نامه‌ها این اطمینان را ایجاد می‌کنند که کاندو به شکل مناسبی ساخته شده است و ویژگی‌های اعلام شده برای ساختمان را داراست.
اگر یک کاندومینیوم جدید می‌خرید، توجه کنید که چه چیزهایی تحت پوشش ضمانت قرار می‌گیرد و چه چیزهایی تحت پوشش نیست. اگر یک کاندومینیوم دست دوم می‌خرید، دقت کنید که چه پوشش ضمانتی برای واحد باقی می‌ماند؛ البته، اگر اصلا چیزی باقی می‌ماند.
6نکته‌ای که باید در مورد ضمانت‌نامه خانه جدیدتان بدانید
در صورتی که سازنده کاندومینیوم نتواند واحد شما را در زمان مقرر تعیین‌شده تکمیل کند یا به هر دلیلی و بدون قصوری از جانب شما از این کار خودداری نماید، ضمانت‌نامه خانه جدید ممکن است بیعانه‌ای را که برای کاندومینیوم جدیدتان ارائه داده‌اید، تا مبلغ معینی تحت پوشش قرار دهد.
البته این طرح‌ها از منطقه‌ای به منطقه دیگر در کشور، متفاوت است.
7آیا واحد شما تحت پوشش بیمه قرار گرفته یا خیر است
ملاحظات ویژه‌ای درهنگام بیمه کردن یک کاندو وجود دارد که در سایر شکل‌های تصرف مسکن نیست. شما باید چک کنید که هم واحد شخصی شما و هم شرکت کاندومینیوم، به‌عنوان یک کلیت، به شکل مناسبی تحت پوشش بیمه قرار گرفته‌اند.
8این هشدار مهم را فراموش نکنید
کنترل کنید که ضریب واحد Unit Factor شما (که «سهم مالکیت» نیز به آن گفته می‌شود)، به شکل صحیحی ارزیابی شده باشد تا هزینه‌های ماهیانه نگهداری شما، بیش از اندازه محاسبه نشود.
به ندرت پیش می‌آید که ضریب‌های واحد اشتباه ارزیابی شده باشد، ولی تصحیح چنین خطاهایی می‌تواند دشوار باشد، چرا که به معنای تغییر دادن بیانیه شرکت یا سایر اسناد حاکم است.
9نکته‌ای که باید در مورد ضریب واحد به خاطر داشته باشید
سازندگان ممکن است مالک واحدهایی باشند (برای مثال، واحدهای نمونه) که ضریب واحد آنها به شکل غیر متناسبی پایین باشد. این حالت چندان شایع نیست، ولی ممکن است اتفاق بیفتد، چرا که این سازندگان هستند که در هنگام ثبت کاندومینیوم، تصمیم می‌گیرند چه ضریب واحدی به هر واحد اختصاص پیدا کند.
10چک کنید که ساختمان به تعمیرات عمده نیاز نداشته باشد
مسلما هیچکس نمی‌خواهد بعد از نقل مکان به خانه جدیدش، متوجه شود که ساختمان به تعمیرات عمده‌ای نیازمند است و در عین حال، صندوق ذخیره آن نیز پول کافی در اختیار ندارد. اگر چنین شرایطی پیش بیاید، یا هزینه‌های شارژ ماهانه شما با افزایش بزرگی مواجه خواهد شد یا اینکه ناچار می‌شوید مبلغی را به‌صورت یک‌جا بپردازید.
11افرادی که می‌توانید در مورد خرید کاندومینیوم با آنها مشورت کنید
تعدادی متخصص وجود دارند که در هنگام خرید کاندومینیوم، باید به سراغشان بروید. مشاوران املاک، وکلا، سازندگان و مدیران ملک Property Managers و به‌طور کلی کسانی که در زمینه کاندومینیوم تخصص دارند، همگی نقش مهمی در این زمینه ایفا می‌کنند.
12مشاوران املاک چه کمکی به شما می‌کنند؟
خریداران نوعا در هنگام خرید کاندومینیوم، با مشاوران املاک تماس می‌گیرند. اگر قصد خرید یک کاندومینیوم نوساز دارید، معمولا می‌توانید به‌طور مستقیم با سازنده در ارتباط باشید، هر چند که اقدام هوشمندانه این است که با یک مشاور با تجربه کار کنید، چرا که او ممکن است بتواند به شما کمک کند که از سازنده برای برخی به‌روزرسانی‌ها یا گنجاندن شرایط بهتری در قرارداد، تضمین بگیرید.
خاطرتان باشد که شما در خرید کمیسیونی پرداخت نمی‌کنید. یک مشاور باتجربه املاک به شما کمک می‌کند که در وقت و انرژی خود صرفه‌جویی کنید و توصیه‌هایی درباره آنکه چه چیزهایی در پیشنهاد خرید خود بگنجانید که از منافع شما محافظت نمایند، در اختیار شما بگذارد.
13چرا مدیران املاک می‌توانند در تصمیم شما تاثیرگذار باشند؟
به استثنای مواردی که کاندومینیوم‌ها به صورت خودمدیریتی اداره شوند، مدیر ملک Property Manager کسی است که اداره امور روزمره کاندومینیوم، مثل استخدام نیروی کار و نگهداری و تعمیرات را به عهده دارد. مدیر ملک با شرکت کاندومینیوم قرارداد بسته و نقشی حیاتی در تضمین اداره امن و کارآمد ساختمان ایفا می‌کند.
14سراغ هیئت مدیره کاندومینیوم بروید
قبل از تصمیم‌گیری درباره خرید در یک ساختمان به خصوص، ارزش دارد که اگر این امکان برایتان فراهم بود، وقت بگذارید و با مالکانی که عضو هیئت مدیره هستند، صحبت کنید. آنها از چشم‌اندازی مرتفع به شرکت نگاه می‌کنند و ممکن است درباره مشکلات احتمالی ساختمان، به شما هشدارهایی بدهند.
15وکلا چه کارهایی می‌توانند برای شما انجام دهند؟
یک وکیل املاک که از مسایل مربوط به کاندومینیوم‌های مسکونی آگاه باشد، از منافع قانونی شما محافظت خواهد کرد.
او پیشنهاد خرید شما و قرارداد خرید و فروش را مورد بررسی قرار می‌دهد و می‌تواند به شما کمک کند که اسناد کاندومینیوم را درک کنید.
وکیل همچنین قادر خواهد بود که به شما بگوید آیا اقدامات قانونی علیه شرکت کاندومینیوم در دست اقدام هست یا نه.
16در این موارد هم می‌توانید از بازرسان خانه کمک بگیرید
یک بازرس مجاز خانه Home Inspector می‌تواند شرایط داخل واحد شما و همچنین عناصر خارجی مسکن‌های نوعا کم‌ارتفاع، مانند خانه‌های تک‌خانواری، دوبلکس‌ها، تریپلکس‌ها، خانه‌های ردیفی [raw houses] و ساختمان‌های آپارتمانی کوچک را مورد ارزیابی قرار دهد.
برای ساختمان‌های آپارتمانی بزرگتر، لازم است که متخصصان حرفه‌ای‌تری مانند معماران یا مهندسان که به‌طور منظم اقدام به ارزیابی ساختمان‌های بزرگتر می‌کنند را به استخدام در آورید.
بهروز سامانی مدیر سایت خبری – اطلاع‌رسانی بنا و کارشناس املاک و مسکن در تورنتو
